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El 31 de agosto de 2026 se publicó en la Gaceta Oficial N° 30601-B la Ley 546, que modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, norma reguladora del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles. Le Ley entró en rigor a partir del día siguiente a su promulgación.
SE RESTABLECE LA EXENCIÓN HASTA B/.120,000
La Ley 546 restablece la exención del ITBI sobre los primeros US$ 120,000 de la base imponible en la primera venta de vivienda nueva, siempre que la escritura se otorgue dentro de los dos años siguientes a la expedición del permiso de ocupación.
Este beneficio había dejado de aplicarse a partir del 1 de enero de 2026, luego de vencer el régimen temporal vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. El contribuyente del impuesto es el vendedor, y toda cláusula que pretenda trasladar esa obligación al comprador es nula de pleno derecho.
LO NUEVO: ESCALA PREFERENCIAL HASTA US$ 200,000
Cuando la base imponible se sitúa entre US$ 120,000 y US$ 200,000 —tramo que hasta ahora perdía la exención por completo al cruzar el primer umbral— el impuesto recae únicamente sobre el excedente:
| Base imponible de la transferencia | Tasa sobre el excedente de US$ 120,000 |
| Más de US$ 120,000 hasta US$ 130,000 | 0.50% |
| Más de US$ 130,000 hasta US$ 150,000 | 1.00% |
| Más de US$ 150,000 hasta US$ 170,000 | 1.40% |
| Más de US$ 170,000 hasta US$ 190,000 | 1.60% |
| Más de US$ 190,000 hasta US$ 200,000 | 1.80% |
Pasar a un tramo superior no hace perder la exención de los primeros US$ 120,000: la tasa del tramo se aplica siempre sobre el excedente. Por encima de US$ 200,000 la exención se conserva y el excedente tributa bajo el régimen general del 2%.
¿CÓMO SE CALCULA?
El impuesto no se liquida sobre el precio de lista sino sobre la base imponible del artículo 2 de la Ley 106: el mayor entre el precio pactado en la escritura y el valor catastral que tenía el inmueble al adquirirlo el vendedor, más las mejoras, más 5% de ambos por cada año calendario completo transcurrido hasta la venta.
| Apartamento nuevo de US$ 165,000 | |
| Base imponible | US$ 165,000 |
| Menos exención de la Ley 546 | US$ 120,000 |
| Excedente gravado | US$ 45,000 |
| Tasa del tramo aplicable | 1.40% |
| ITBI a pagar | US$ 630 |
*Bajo el régimen anterior: 2% sobre US$ 165,000, es decir US$ 3,300. El ahorro en el cierre es de US$ 2,670.
EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA NO CAMBIA
La Ley 546 solo modifica el ITBI. Para quien tiene la venta de inmuebles dentro de su giro ordinario, la primera venta de vivienda nueva sigue tributando el impuesto sobre la renta del artículo 701(a) del Código Fiscal sobre el valor total de la enajenación o el catastral, el que resulte mayor:
- 0.5% hasta US$ 35,000
- 1.5% de US$ 35,000 a US$ 80,000 y
- 2.5% por encima de US$ 80,000.
En el ejemplo anterior son US$ 4,125 adicionales que la reforma no toca.
¿CÓMO ACOGERSE?
El vendedor debe declarar bajo juramento en la escritura pública que se trata de vivienda nueva, que es su primera venta y que el cierre ocurre dentro del plazo, incorporando la fecha y los datos del permiso de ocupación. Ya no se requiere certificación previa de exclusión tributaria de la Dirección General de Ingresos: basta reportar la exención por el mecanismo que esta disponga, para registro y control. Sin la constancia en la escritura, el notario no puede cerrarla ni el Registro Público inscribirla.
La falsedad en la declaración obliga a pagar el impuesto omitido con recargos e intereses, sin perjuicio de las sanciones administrativas, tributarias, civiles o penales que correspondan.
RÉGIMEN TRANSITORIO
Las ventas que se formalicen a partir de la entrada en vigor pueden acogerse, aunque el permiso de ocupación sea anterior a la Ley, siempre que el cierre ocurra dentro de los treinta meses siguientes a ese permiso y se cumplan las demás condiciones. Las ventas ya formalizadas se rigen por las disposiciones vigentes al momento de su otorgamiento y no dan lugar a devoluciones.
¿POR QUÉ IMPORTA?
La Ley 546 no responde únicamente a un objetivo tributario. Uno de los propósitos expresamente señalados por el Gobierno es reactivar la construcción de viviendas, particularmente en el segmento de hasta US$ 120,000, cuya actividad se vio afectada después de que la exoneración temporal anterior venciera el 31 de diciembre de 2025 y, desde el inicio de 2026, volviera a aplicarse el ITBI.
La medida busca devolver viabilidad a proyectos residenciales, incentivar nuevos desarrollos, generar empleo y facilitar el acceso a vivienda nueva.
Además, la Ley 546 abarata la primera venta de vivienda nueva de hasta US$ 200,000 y evita que superar el umbral de US$ 120,000 implique perder por completo el beneficio. Para quien desarrolla o invierte en proyectos residenciales en Panamá, conviene incorporarlo a la política de precios, al calendario de cierres y a los procedimientos de escrituración, junto con el cambio del certificado de la Dirección General de Ingresos a la declaración jurada.
- Vivienda de US$ 120,000: de US$ 2,400 a cero.
- Vivienda de US$ 150,000: de US$ 3,000 a US$ 300.
- Vivienda de US$ 200,000: de US$ 4,000 a US$ 1,440.
- Vivienda de US$ 250,000: de US$ 5,000 a US$ 2,600, porque la exención de la base se conserva.
Este artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría legal. Para obtener una opinión sobre su situación particular, le invitamos a contactarnos directamente a quijano@quijano.com.
