Diferencias y Similitudes a nivel Legal y Estructural entre una Asociación Privada de Propietarios y el Régimen de Propiedad Horizontal
En los últimos años se ha hecho popular la figura de Propiedad Horizontal, pero ¿qué beneficios nos trae pertenecer a este régimen?, ¿qué diferencias existen entre las urbanizaciones privadas regidas bajo Asociaciones Privadas de Propietarios y el Régimen de Propiedad Horizontal?, si bien es cierto estas dos figuras tienen semejanzas, sin embargo, cada una posee una serie de rasgos propios en su contenido que las caracterizan y las distinguen.
Antes de explicar las bondades que nos ofrecen, explicaremos cual es la estructura y funcionamiento ambas figuras.
La Propiedad Horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. Este régimen de propiedad horizontal está regido bajo la Ley No. 284 del 14 de febrero de 2022 y los propietarios de las unidades por las que este conformado este edificio o complejo no podrán salirse de manera voluntaria del régimen por lo que están obligados a cumplir con una sería de normas para una mejor convivencia.
En cambio, existen Urbanizaciones Privadas que pueden ser un conjunto de lotes, casas, edificios, entre otros tipos de estructuras de propiedad independiente con áreas comunes, el cual se rige bajo estatutos que establecen deberes y derechos entre propietarios.
En Panamá estas urbanizaciones, se organizan mediante Asociaciones Privadas de Propietarios y los miembros pueden añadirse progresivamente, sin embargo no están obligados a pertenecer a la Asociación y a su vez, los que ya pertenecen son libres de retirarse si así lo desean haciendo más difícil el cobro de las cuotas de gastos ya que no están obligados a pagar el mantenimiento de las áreas comunes a pesar de que se beneficien de todos los servicios que se prestan, como garita de seguridad, muro de cerramiento, vigilancia 24 horas, parques y áreas recreativas. Por ende, el incremento en las demandas judiciales para la recuperación de las cuotas morosas ha aumentado en los últimos años y nos ha llevado a la conclusión de que es más complicado si se interpone una demanda contra una unidad regida bajo estatutos de una Asociación Privada de Propietarios a una unidad bajo el régimen de propiedad horizontal.
Las Asociaciones Privadas, a diferencia del Régimen de Propiedad Horizontal, debe establecer minuciosamente en sus estatutos y reglamentos los cobros en cuanto a cuotas de mantenimiento morosas, de manera que no tengan problemas al momento de proceder por la vía judicial, ya que si no quedan bien establecidas deberán proceder por proceso ejecutivo, siempre y cuando se cumpla con la formalidad del proceso, de no ser así se tendría que entablar una demanda ordinaria lo que conllevaría que el tiempo de recuperación de la deuda fuese mucho más de lo que demora por medio de un proceso ejecutivo.
En cuanto ha su constitución, nos podemos referir a otra importante diferencia, ya que en el caso de las Urbanizaciones que quieren pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal deben pasar por un proceso ante el MINISTERIO DE VIVIENDA Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL (MIVIOT) que es la entidad competente para certificar que un proyecto es apto de pertenecer al régimen, quien se encargan de la revisión de planos y aprobación del Reglamento de Copropiedad, posterior a esto debe ser protocolizado en Escritura Pública e inscribirse en el Registro Público de Panamá, en cambio las Asociaciones Privadas de propietarios nacen de la asignación de una personería jurídica y aprobación de estatutos, este proceso se da a cabo en el MINISTERIO DE GOBIERNO (MINGOB), quien es la entidad competente de aprobar las Asociaciones sin fines de lucro, una vez dicho esto se puede observar la diferencian en cuanto a costos y tiempos estimado para la constitución de ambas figuras.
Cabe destacar que, la similitud queda muy establecida ya que, si una Asociación Privada de Propietarios desea pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, podría hacerlo, siempre y cuando tenga la aprobación de todas las unidades, adicional del proceso regular que exige el MINISTERIO DE VIVIENDA Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL (MIVIOT).
Concluimos en que tanto el Régimen de Propiedad Horizontal como las Asociaciones Privadas de Propietarios son figuras que tienen como finalidad establecer un conjunto habitable de manera particular en condiciones mejores, y disponer de bienes comunes, que tenga uso exclusivo de los propietarios, por eso cada una debe constituirse de acuerdo con las necesidades que existan dentro del Proyecto para así tener una administración funcional y lograr tener una convivencia pacífica entre propietarios.
