La Ley No. 284 del 14 de febrero de 2022, le da la connotación a la Asamblea de Propietario como el organismo máximo de gobierno dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y que estará formada por los propietarios los cuales se encuentra representados por la Junta Directiva.

La Asamblea de Propietarios tiene como finalidad la de velar por el mantenimiento, conservación, salubridad, seguridad y la buena administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal, sin ánimo de lucro, y este fin será ejecutado de manera coordinada por la Junta Directiva y el Administrador.

Es importante resaltar, que el medio que ostenta la Asamblea de Propietarios para la toma de las decisiones es a través de las reuniones o sesiones ya sea ordinarias o extraordinarias, haciéndolas constar en Actas de Asamblea con las formalidades de Ley.

Estableciendo que la Asamblea de Propietarios Ordinaria, es la reunión obligatoria anual, convocada por algún miembro de la Junta Directiva en la cual se dará informe del funcionamiento administrativo-contable de la propiedad horizontal y la  Asambleas Extraordinarias, serán cuando por necesidades imprevistas o de urgencia y cuando lo requiera el inmueble, pudiendo ser convocada por la Junta Directiva o el Administrador, en un periodo no menor de tres días ni más de cinco días calendarios para su celebración.

Como podemos aprecias, las Asambleas de Propietarios pueden ser ordinarias y extraordinarias, la cuales deben ser convocadas por las autoridades indicadas por Ley, no obstante, la normativa también establece la posibilidad de que dichas convocatorias a reunión ordinaria o extraordinaria se convocada por “Derecho Propios”.

Pero que es una convocatoria por Derecho Propio, no es más que la facultad que tiene los propietarios en convocar una asamblea ordinaria o extraordinaria, cuando las autoridades encargadas no hayan realizado la convocatoria correspondiente en el término señalado por Ley.

La Asamblea de Propietarios Ordinaria podrá ser convocada por derecho propio, cuando habiendo transcurrido dos meses calendarios desde la fecha en la Junta Directiva debió convocar y esta no la haya convocado, la misma debe ser convocada por el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día de pago de las cuotas de gastos comunes.

Para los efectos de una Asamblea de Propietarios Extraordinaria sea convocada por derecho propio el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día de pago de las cuotas de gastos comunes, podrán hacerlo cuando la misma no fuera convocada por las autoridades encargadas en un término no mayor de cuarenta y ocho horas de ocurrido el imprevisto o urgencia.

Siendo importante resaltar, que ambos tipos de asambleas, es decir ordinaria y extraordinaria, puede ser convocada por “derecho propio” pero la Ley estipula en que situaciones específicas lo podrán hacer. 

De igual manera, las convocatorias a las reuniones de Asamblea ordinario o extraordinaria, ya sean convocadas por las autoridades encargadas o por derecho propio de los propietarios, deberán contener como mínimo, lo siguientes requisitos:

1. Fecha en que se realiza la convocatoria.

2. Clase de reunión.

3. Fecha y hora en que se celebrará.

4. Lugar y/o medio tecnológico en que se celebrará.

5. Agenda de los temas o el tema a tratar.

6. Nombre y cargo de la persona que convoca.

En caso de que se trate de convocatorias por derecho propio, la convocatoria deberá estar firmadas por los propietarios que convocan junto con los datos de inscripción de su unidad inmobiliaria, como requisito adicional.

Es importante recordar que la reunión de la Asamblea de Propietarios se considera legalmente constituida con el quorum de más de la mitad de los propietarios de manera presencial o medios tecnológicos o mixtos, independientemente del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de ellos y las decisiones de la Asamblea de Propietarios para que surtan efecto legal y sean de obligatorio cumplimiento deberán ser aprobadas de acuerdo con los porcentajes establecidos en la presente Ley.