Responsabilidad del Promotor y Constructor dentro de la Propiedad Horizontal

En la actualidad podemos apreciar la gran cantidad de construcciones en nuestro país dentro del rubro habitacional, solo para el año 2022 se incorporaron al Régimen de Propiedad Horizontal cinco mil (5,000) unidades, de acuerdo con lo indicado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Desde el momento que la construcción cuenta con un permiso de ocupación, el promotor podrá realizar la entrega de la unidad inmobiliaria, y el comprador no podrá negarse a recibir el inmueble siempre que la unidad sea habitable en su conjunto, y de existir excepciones que no impliquen un monto mayor del 1% del valor de la propiedad, el vendedor (promotor) deberá realizar las subsanaciones correspondientes en un periodo no mayor de treinta días calendario.

Como podemos apreciar, desde del momento que se hace la entrega de la unidad inmobiliaria inicia la responsabilidad del promotor (vendedor) y/o constructor dependiendo de la excepción. Se conoce que esta lista de excepciones son el resultado de la inspección de la unidad inmobiliaria al momento de la entrega, siendo estas las que la empresa promotora señala que se tiene un año de garantía.

Se conoce como excepciones esos defectos de acabados y de culminación, que son fáciles de detectar y los más comunes son: baldosas rotas, bofas y/o astilladas; muebles aéreos mal instalados, paredes si buena terminación y o pintura, entre otros.

 Pero nos preguntamos ¿qué pasa o a quién se le reclama aquellos defectos constructivos o vicios ocultos que no son reclamados dentro de ese primer año?

De acuerdo con los dispuesto en el artículo 1343 del Código Civil el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios dentro de los diez años, contados desde que se concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto.

Partiendo del hecho, que los vicios ocultos o daños constructivos que son los que recaen en la estructura del bien inmueble, en sus cimientos, soportes, vigas, entre otras partes, pudiendo traer serias consecuencias en la estabilidad y funcionalidad de la propiedad, hasta el punto de que el bien inmueble sea demolido.

En este punto, es importante enfatizar que la responsabilidad sobre la obra, los vicios y defectos de construcción y debe responder por ellos según enmarca la ley, el promotor, constructor, arquitecto, diseñador y recientemente mediante el Decreto Ejecutivo 142 de 9 de julio de 2021, se le da una responsabilidad de manera categóricamente la responsabilidad a la Junta Directiva de la propiedad horizontal sobre el mantenimiento del bien inmueble.

En virtud de esta problemática, las autoridades a través de la normativa relacionada a establecido el derecho de reclamo que tiene el consumidor (comprador) sobre los daños y/o vicios ocultos en la construcción. Por lo que, al momento en que se detecte el daño que corresponde un vicio oculto y/o daños en la construcción, hay que ponerlo en conocimiento de la promotora de proyecto, a fin de que esta se haga responsable a través de las garantías proporcionadas por el constructor, diseñador, arquitecto (dependiendo del daño o vicio) y de no lograr un acuerdo con ninguna de las partes, el consumidor está en el  derecho de acudir con la pruebas que evidencian el daño, a la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia y/o a los Tribunales de Comercio a ejercer su derecho de reclamo. 

Siempre es recomendable acudir a expertos en la materia para contar con el debido asesoramiento técnico y respaldo jurídico para garantizar una solución ante los vicios ocultos y/o defectos de construcción de la Propiedad Horizontal adquirida.