Medidas Especiales aplicables a los Contratos de Arrendamiento, Procesos de Lanzamiento y Desalojo en Tiempos de Covid-19

A raíz de la crisis sanitaria que afronta nuestro país debido por la crisis de la pandemia del Covid-19 y de la declaratoria de estado de emergencia nacional dictada el pasado 13 de marzo de 2020, el Gobierno Nacional se ha visto en la necesidad de pronunciarse sobre ciertos aspectos relacionados  con los contratos de arrendamiento, procesos de lanzamiento y desalojos.

Esta crisis ha conllevado la pérdida de empleos, el cierre de establecimientos comerciales y la suspensión de los efectos de los contratos de trabajo y, como consecuencia de ello, para muchos panameños ha sobrevenido la imposibilidad de hacer frente a múltiples obligaciones; entre ellas, el pago puntual de los cánones de arrendamiento de sus viviendas familiares.

En este orden de ideas, el Órgano Ejecutivo mediante el Decreto Ejecutivo No. 145 del 1 de mayo de 2020, se pronunció al respecto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar y estableció directrices referentes a los procesos de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para uso habitacional, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes.

El referido Decreto faculta al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) para conocer lo referente a todos los contratos de arrendamiento indistintamente del monto del canon de arrendamiento, así como también para dirimir las quejas que surjan de la relación entre los arrendadores y arrendatarios y, finalmente, lo faculta también para la aplicación de las sanciones que sean necesarias para los arrendadores y/o arrendatarios que transgredan los lineamientos formalmente establecidos. 

Entre los aspectos jurídicos más relevantes de este Decreto Ejecutivo está la suspensión de los procesos de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles, el congelamiento los cánones de arrendamientos, así como las cláusulas de incrementos y/o de penalización por terminación unilateral del contrato y lo relativo a los intereses por mora.

Adicionalmente, se establece que en los casos en que el contrato de arrendamiento concluya durante el periodo en que están suspendidos los procesos de lanzamiento y desalojo, el arrendador deberá extender la vigencia del contrato, bajo las mismas condiciones y por el mismo plazo de vigencia del Decreto Ejecutivo en examen.

Es de rigor señalar que, la medida de congelamiento de los cánones de arrendamiento, de las cláusulas de incremento y/o penalizaciones como los intereses por mora se extenderá hasta por dos meses posteriores a el levantamiento del Estado de Emergencia Nacional. Adicional se planteó que el arrendador y el arrendatario podrá mediante mutuo acuerdo establecer la condiciones sobre los cánones de arrendamiento dejados de pagar durante la situación descrita.

Para ello, el MIVIOT ha establecido un formato de acuerdo que será registrado ante la Dirección General de Arrendamiento, el cual tendrá una duración de dos (2) años a partir del registro y se mantendrá vigente mientras el arrendatario no incumpla lo pactado,  entendiéndose con ello, que si el arrendador incumple con lo pactado en el acuerdo, dicho incumplimiento facultará al arrendador para aplicar las medidas legales correspondientes con la finalidad de resarcir su derecho. 

También, serán aplicables sanciones para el arrendador que opte como medidas de presión al arrendatario para desalojar el bien inmueble la suspensión de los servicios públicos básicos. 

Por otra parte, el Decreto contempla la posibilidad de interponer recursos en vía gubernativa en contra de las sanciones que se generen producto de este Decreto Ejecutivo.

Con esta regulación se tiene claro que el Órgano Ejecutivo pretende evitar abusos y arbitrariedades en la relación contractual entre arrendador y arrendatario producto de crisis sanitaria, pero no queda claro cómo se procederá al respecto de aquellos arrendadores que no han registrado el contrato en el MIVIOT, ni consignado el respectivo depósito ante la Dirección de Arrendamientos.

En este orden de ideas, es importante señalar que el Órgano Ejecutivo excluyó de la aplicación de la Ley 93 de 1973 de Arrendamientos, los contratos de arrendamientos destinados para habitación cuyo canon de arrendamiento sea superior a B/. 150.00 mensuales, los arrendamientos de habitaciones amuebladas, los arrendamientos de bienes inmuebles desocupados a partir del 24 de enero de 1994 y los arrendamientos destinados para uso comercial, profesional, industrial o docente, a través del Decreto Ejecutivo No. 294 de 7 de diciembre de 1994 y el Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero de 1995, pero  quedando vigente y de obligatorio cumplimiento lo dispuesto en los articulo 6 y 13 de la mencionada Ley.

Precisando lo anterior, surgen múltiples preguntas tales como: ¿el arrendador debe registrar su contrato? ¿Deberá consignar el depósito?  ¿si no se ha registrado el contrato, se podrá registrar el acuerdo de pago de los cánones dejados de pagar por la declaratoria de emergencia?  

Ante estas múltiples preguntas el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante la Resolución No.247 del 14 de mayo de 2020, ha esclarecido el panorama dictaminando que todo arrendador y arrendatario que lleguen a un acuerdo del pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar en virtud de la crisis sanitaria, quedaran exceptuado de consignar el deposito que establece el artículo 13 de la Ley 93 de 1973, no así del registro del contrato de arrendamiento correspondiente.