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septiembre 21, 2026
Cinco cambios del Decreto Ejecutivo No. 17 de 2026
El Decreto Ejecutivo No. 17 de 8 de septiembre de 2026, publicado en la Gaceta Oficial No. 30613 del 16 de septiembre de 2026, establece un nuevo marco para la residencia permanente en calidad de inversionista calificado. La norma entró en vigor con su promulgación y sustituye íntegramente el Decreto Ejecutivo No. 722 de 2020, modificado por los Decretos Ejecutivos No. 109 de 2022 y No. 193 de 2024. [1]
La actualización diferencia los montos exigidos según el tipo de inmueble, desarrolla la verificación del valor y de los fondos invertidos, incorpora una alternativa de depósito en bancos estatales y precisa las reglas de sustitución y mantenimiento de las inversiones. Para quienes evalúan solicitar esta residencia, sus principales implicaciones se concentran en los siguientes cinco aspectos. [1]
1. Inversión inmobiliaria: US$ 300,000 para primera venta y US$ 500,000 para el mercado secundario
El régimen inmediatamente anterior establecía una inversión inmobiliaria mínima de US$ 300,000 sin diferenciar entre primera venta y mercado secundario. El artículo 4 del nuevo decreto introduce esa distinción. [1][4]
Primera venta: mínimo de US$ 300,000. Comprende la adquisición inicial de un inmueble nuevo y no ocupado, transferido por el promotor, desarrollador o su causahabiente. Esta condición debe acreditarse mediante certificación del Registro Público y, según corresponda, permisos de construcción u ocupación, registros fiscales y otros documentos idóneos. [1]
Mercado secundario: mínimo de US$ 500,000. Comprende la transferencia onerosa de un inmueble que haya sido previamente comercializado, ocupado, arrendado o transferido a un tercero no relacionado. Por ello, la clasificación no depende únicamente de cuántas compraventas aparezcan inscritas: el uso y los antecedentes del inmueble también importan. [1]
El decreto contempla excepciones. Determinados actos, como la segregación, el aporte a un fideicomiso o una reorganización societaria sin comercialización a terceros no relacionados, no eliminan por sí solos la condición de primera venta. Para determinar si existe una venta previa, también se exceptúa la sucesión por causa de muerte, entre otros supuestos, sin impedir que la autoridad desconozca actos simulados destinados a eludir el monto aplicable. [1]
La consecuencia práctica es revisar la condición jurídica y material del inmueble antes de comprometer la inversión. Estos umbrales corresponden a las submodalidades inmobiliarias del artículo 4; no constituyen montos generales para todas las alternativas del programa. La inversión mediante promesa de compraventa tiene reglas específicas en el artículo 7. [1]
2. Verificación del inmueble: ANATI se mantiene, pero no es el único elemento de evaluación
El artículo 6 mantiene la exigencia de la certificación de la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) para acreditar la información catastral. La novedad no consiste en eliminar ese documento, sino en desarrollar un mecanismo de contraste entre el valor registrado, las características del inmueble, el precio de adquisición y los pagos efectivamente realizados. [1]
El Ministerio de Comercio e Industrias (MICI) podrá requerir un avalúo privado o comercial independiente cuando el valor catastral no refleje las condiciones actuales del inmueble o existan elementos objetivos que generen dudas razonables sobre su correspondencia con el mercado. No se establece un avalúo comercial obligatorio e indiscriminado para todas las solicitudes. [1]
Cuando sea requerido, el avalúo deberá haber sido emitido dentro de los seis meses anteriores a su presentación y estar suscrito por un profesional idóneo reconocido por el Banco Nacional de Panamá y la Caja de Ahorros, conforme a las disposiciones aplicables. El avaluador deberá ser independiente del solicitante, vendedor, promotor, intermediario y financiador, declarar los conflictos de interés y sustentar su metodología, comparables y conclusiones. El costo corresponde al solicitante. [1]
La certificación de ANATI se examinará junto con los documentos que acrediten el precio, el pago efectivo, la fuente extranjera y la trazabilidad de los fondos. El avalúo, cuando proceda, será complementario: no sustituye la prueba del desembolso ni de la titularidad de la inversión. [1]
3. Monto computable: importa el valor neto, no solo el precio del contrato
Los artículos 5 y 6 precisan cómo determinar el monto inmobiliario reconocido para cumplir el requisito migratorio: [1]
Valor neto computable = el menor entre el precio efectivamente pagado y el valor comercial razonablemente acreditado, menos el saldo de los gravámenes reales que afecten el inmueble.
El resultado debe alcanzar el mínimo correspondiente: US$ 300,000 o US$ 500,000, según la submodalidad. No basta con que la escritura, el contrato o un avalúo indiquen una cifra superior al umbral si el pago acreditado o el valor neto reconocido resultan inferiores. [1]
Por ejemplo, si se acredita un precio pagado de US$ 550,000, un valor comercial de US$ 520,000 y un gravamen real pendiente de US$ 30,000, el cálculo arroja US$ 490,000. Bajo esos supuestos, la inversión no alcanzaría el mínimo de US$ 500,000 exigido para el mercado secundario.
El financiamiento del excedente sigue siendo posible, pero debe estar documentado y ser trazable. Además, ningún gravamen puede reducir el valor neto computable por debajo del mínimo aplicable. Esto exige evaluar conjuntamente el precio, el valor acreditable y la estructura de financiamiento, no cada elemento por separado. [1]
4. Fondos propios: mayor precisión sobre titularidad y trazabilidad
La procedencia extranjera de los fondos y la identificación del beneficiario final ya formaban parte del régimen. El artículo 2 del nuevo decreto añade una regla expresa: la inversión debe realizarse con fondos propios del solicitante, cuya titularidad y trazabilidad deberán acreditarse. Las sumas recibidas de terceros como donación, regalo, liberalidad u otra transferencia gratuita no se reconocen para completar el monto mínimo exigido. [1][4]
Esta disposición no constituye una prohibición general de recibir donaciones; determina qué fondos pueden computarse para esta categoría migratoria. El texto no establece una excepción expresa que permita utilizar regalos de familiares para alcanzar el mínimo. [1]
La inversión puede mantenerse mediante los vehículos jurídicos admitidos por la modalidad correspondiente. Sin embargo, utilizar una sociedad o una fundación de interés privado no elimina la necesidad de demostrar quién es el beneficiario final y quién conserva el control efectivo. Cuando corresponda, deberán aportarse documentos sobre existencia y vigencia, estructura de propiedad, representación y control, con las legalizaciones, apostillas y traducciones exigibles. [1]
Los artículos 3 y 11 permiten acreditar el origen extranjero de fondos que ya se encuentren depositados en Panamá, siempre que pueda reconstruirse documentalmente la transferencia internacional previa y su vinculación con el solicitante o con el vehículo del cual sea beneficiario final. Por tanto, fondos de fuente extranjera no significa necesariamente fondos recién transferidos al presentar la solicitud. [1]
En inversiones compartidas, cada solicitante principal debe acreditar individualmente el mínimo. No obstante, puede computarse como una sola inversión la mantenida conjuntamente por el solicitante principal y su cónyuge o dependientes incluidos en la misma solicitud, bajo las condiciones de copropiedad, cotitularidad o beneficio final y valor neto establecidas en el artículo 3. Esta regla familiar no equivale a una excepción a la exclusión de donaciones. [1]
5. Nuevas alternativas de inversión y reglas más detalladas de control
Depósitos a plazo fijo: una alternativa diferenciada en bancos estatales
El artículo 9 establece un mínimo de US$ 500,000 cuando el depósito se constituya directa y únicamente en el Banco Nacional de Panamá o en la Caja de Ahorros. Para los bancos de capital privado con licencia general autorizada por la Superintendencia de Bancos, el mínimo permanece en US$ 750,000. [1]
En ambos casos, el depósito debe mantenerse durante un mínimo ininterrumpido de cinco años calendario, libre de gravámenes, pignoraciones y bloqueos por financiamientos de terceros. Se exige acreditar la fuente extranjera de los fondos mediante las transferencias internacionales previstas en la norma, así como aportar la certificación bancaria sobre existencia, vencimiento, titularidad, origen exterior y ausencia de gravámenes, junto con copia autenticada del certificado de depósito. [1]
Mercado de valores: más opciones expresamente identificadas
La modalidad mantiene un mínimo agregado de US$ 500,000, canalizado mediante una casa de valores con licencia de la Superintendencia del Mercado de Valores. Frente a la formulación anterior, centrada en valores de emisores con negocios en Panamá negociados a través de la bolsa local, el artículo 8 desarrolla un catálogo más amplio y específico. [1][4]
El catálogo comprende fondos de capital privado y de riesgo destinados a inversión productiva en Panamá; instrumentos de deuda emitidos o garantizados directamente por la República, adquiridos en el mercado primario o secundario bursátil; y otros valores corporativos, acciones, deuda, fondos mutuos y fondos de inversión inmobiliaria, sujetos a las condiciones de autorización, registro, supervisión e impacto nacional correspondientes. No cualquier instrumento disponible en una cuenta de inversión resulta elegible. [1]
La inversión debe mantenerse durante cinco años desde su perfeccionamiento en cuenta. Las fluctuaciones de mercado no imputables al inversionista no producen por sí solas el incumplimiento, siempre que no exista retiro, enajenación o gravamen voluntario y que se restablezca el mínimo dentro de los 90 días calendario siguientes a la notificación del MICI. [1]
Promesas de compraventa: garantías y límites a la sustitución
El artículo 7 mantiene la vía de inversión mediante promesa de compraventa, para la cual enuncia un mínimo de US$ 300,000 y regula dos mecanismos: depósito en un fideicomiso administrado por una entidad autorizada o pago del 100 % del valor al promotor o promitente vendedor en los supuestos de inmuebles aún no construidos o pendientes de segregación e inscripción. También exige acreditar el valor real de la inversión y los pagos efectivamente comprobados. [1]
La garantía bancaria para la modalidad de pago al promotor ya estaba contemplada en la reforma de 2024. El nuevo decreto desarrolla los instrumentos admisibles (carta de crédito stand-by, aval bancario irrevocable o garantía bancaria de cumplimiento) y exige que sean irrevocables, incondicionales, pagaderos a primer requerimiento y vigentes hasta que el inmueble esté construido, segregado e inscrito a nombre del inversionista. [1][4]
Si la operación no se perfecciona dentro del plazo contractual por incumplimiento imputable al desarrollador o promitente vendedor, el inversionista podrá sustituirla dentro de 180 días hábiles, contados desde el día hábil siguiente al vencimiento del plazo pactado. La sustitución por otra promesa solo puede utilizarse una vez; si esta segunda operación tampoco se perfecciona, deberá recurrirse a una inversión directa y consolidada. [1]
Además, el estatus migratorio no puede permanecer sustentado únicamente en promesas de compraventa durante más de tres años acumulados, continuos o discontinuos. Este límite no sustituye la obligación general de mantener la inversión durante cinco años. [1]
Certificación y resolución: plazos distintos para MICI y Migración
El artículo 15 distingue tres actuaciones: [1]
| Actuación | Plazo | Inicio del cómputo |
| Emisión de la Certificación de Inversión por el MICI | Máximo de 15 días hábiles | Admisión del expediente. |
| Subsanación de deficiencias por el solicitante en la revisión inicial | 15 días hábiles | Notificación del requerimiento. |
| Resolución migratoria por el Servicio Nacional de Migración | Máximo de 30 días hábiles, sin perjuicio de suspensiones legalmente procedentes | Recepción formal del expediente completo en su Ventanilla Especial de Trámite, una vez emitida la certificación. |
Si el expediente requiere subsanación, no se considera admitido ni empieza a correr el plazo del MICI hasta que se reciba la subsanación completa. El incumplimiento del plazo concedido al solicitante conlleva tener la solicitud por no presentada y archivar el expediente. Por tanto, los 15 días del MICI no equivalen a un plazo total de aprobación de la residencia. [1]
La Certificación de Inversión tiene una vigencia de tres meses desde su emisión y debe estar vigente al presentar la solicitud completa ante Migración. Si vence después de esa presentación, no será necesario renovarla cuando la demora no sea imputable al solicitante. [1]
Mantenimiento: los cinco años continúan, con obligaciones más precisas
El mantenimiento de la inversión durante cinco años y su comprobación anual no son exigencias nuevas. El artículo 12 desarrolla su cumplimiento: la documentación anual deberá presentarse ante el MICI, por conducto del apoderado legal, dentro de los 30 días calendario anteriores al aniversario de la resolución migratoria. [1][2]
Si la inversión cesa, se enajena, se sustituye o deja de existir antes de completar ese período, deberá notificarse al MICI dentro de los 30 días calendario siguientes al hecho. La regla general prevé que el Ministerio conceda hasta 90 días calendario para acreditar una reinversión equivalente, manteniéndose suspendidas durante ese período las actuaciones dirigidas a cancelar la residencia. El incumplimiento puede dar lugar a su cancelación. [1]
Solicitudes e inversiones anteriores: el régimen transitorio importa
El artículo 19 protege situaciones anteriores a la entrada en vigor, pero establece condiciones concretas: [1]
Las solicitudes presentadas ante el MICI o Migración antes del 16 de septiembre de 2026 se rigen por los requisitos, condiciones y montos vigentes al momento de su presentación, sin perjuicio de aplicar inmediatamente las normas procedimentales más favorables. [1]
Las inversiones y los contratos vinculantes perfeccionados antes de esa fecha podrán acogerse al régimen anterior si la solicitud correspondiente se presenta dentro de los seis meses siguientes a la entrada en vigor. Las certificaciones previamente emitidas conservan sus efectos hasta su vencimiento. [1]
Las nuevas reglas de avalúo y verificación de valor no pueden aplicarse retroactivamente para desconocer inversiones previamente certificadas, salvo que existan indicios objetivos de falsedad, simulación, fraude u origen ilícito de fondos. Incluso en esos casos, la revisión debe respetar el debido proceso, el derecho de defensa y la obligación de motivar la decisión. [1]
Por separado, el artículo 18 permite a determinados extranjeros con solicitudes en trámite o estatus vigente bajo Solvencia Económica Propia solicitar la conversión a inversionista calificado dentro de doce meses, cumpliendo los requisitos aplicables. Para esa conversión no son elegibles las inversiones anteriores al 15 de octubre de 2020. [1]
Preparar la inversión y su documentación desde el inicio
En conjunto, el decreto refuerza la necesidad de demostrar que la inversión fue efectivamente realizada, que los fondos pertenecen al solicitante y son trazables, que el valor inmobiliario reconocido tiene respaldo económico y que la inversión se mantiene durante el período exigido. No parte de una ausencia previa de controles: los desarrolla y precisa, especialmente frente a discrepancias de valor, simulación y cambios en la inversión. [1]
Para el inversionista, conviene coordinar desde el inicio la selección de la modalidad, la titularidad, los pagos, el financiamiento y la evidencia documental. En Quijano & Associates, nuestro equipo de Derecho Migratorio está a su disposición para evaluar estos aspectos y acompañar la preparación de la solicitud conforme a las circunstancias de cada caso.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye una opinión legal sobre una inversión o solicitud específica.
Referencias jurídicas
[2] Decreto Ejecutivo No. 722 de 15 de octubre de 2020. Gaceta Oficial No. 29136, de 16 de octubre de 2020. Texto oficial disponible en el Servicio Nacional de Migración.
