Nueva Ley de Propiedad Horizontal en Panamá

Con la entrada en vigor de la Ley No. 284 de 14 de febrero de 2022, que regula el régimen de propiedad horizontal y subroga la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010, se crea un nuevo régimen para las Propiedades Horizontales en Panamá.

Esta Ley consiste de 10 capítulos y 125 artículos que traen consigo la incorporación de nuevos conceptos y principios, se regulan nuevos temas, así como también se establecen criterios claros sobre aspectos relevantes que resaltamos a continuación:

• Se introducen siete (7) principios rectores buscando con ello asegurar el mantenimiento, salubridad, seguridad y conservación de los bienes privativos y comunes, así como el bienestar de los propietarios.
• Así mismo, se introduce un glosario en el cual se abarcan cincuenta y seis (56) términos que facilitan la interpretación y aplicación de la normativa.

• En referencia a los Valores Inmobiliarios, se determina el procedimiento para fijar el valor de cada unidad (i) Por decisión del promotor; (ii) Por acuerdo del 66% de las unidades inmobiliarias en Asamblea de Propietarios (iii) Por decisión Judicial y, (iv) Por Avalúo catastral.
• Se restringe la venta de bienes anejos a personas que no sean de la misma propiedad horizontal.
• Establece la posibilidad, luego de cumplir con los requisitos exigidos por esta Ley, de que las unidades inmobiliarias puedan ser modificadas para formar otras, para reducir o aumentar su área.
• Se establece la diferencia entre bienes comunes esenciales y no esenciales.
• Antes de la entrada en vigencia de la Ley, se requería de la aprobación del 66% de la Asamblea de Propietarios para que algunos bienes comunes sean asignados de carácter exclusivo para uno o más propietarios y la modificación del coeficiente de participación sobre los bienes comunes, en la actualidad se redujo al 51% el porcentaje que se requiere para la aprobación de la Asamblea de Propietarios.
• También se contempla en el título que regula los bienes comunes, la reducción al 51% el porcentaje que se requiere para la aprobación en la Asamblea de Propietarios; para la adquisición de un bien privativo ofrecido por su dueño para ser utilizado como bien común; y para que se establezcan parámetros para los arreglos de pago, incentivos para pagos adelantados y demás acciones que mejoren la recaudación de las cuotas de gastos comunes.
• Se establecen de manera clara, mediante el artículo 28, las medidas que se pueden adoptar con los propietarios que incumplan con la obligación del pago de las cuotas de gastos comunes.
• Será responsable quien ocupe, bajo cualquier título, la unidad inmobiliaria por los daños y perjuicios causados a los bienes comunes o privativos y a terceros por dolo, culpa o negligencia de sus dependientes y/o invitados.
• Se determina el procedimiento para establecer el monto económico y el origen de daños causados a bienes comunes o privativos atribuible a alguna unidad y a su propietario.  El administrador debe contar con la opinión de un perito idóneo, y el acta deberá ser elaborada con la intervención del administrador y de los propietarios afectados o las personas designadas, quienes también podrán contratar los servicios de peritos idóneos en la materia.
• Se abre la posibilidad de que el propietario de una unidad inmobiliaria, previo a la autorización de la Junta Directiva, pueda ejercer un oficio o profesión siempre y cuando no genere gastos adicionales a la propiedad horizontal, perturbe la seguridad, la paz, o la tranquilidad de los vecinos o viole la ley.
• En la normativa se listan, de manera amplia, las prohibiciones a los propietarios y así mismo se establece el mecanismo sancionatorio en caso de que se incurra en dichas prohibiciones, acarreando multas que pueden ir desde US$ 50.00 a US$ 1,000.00.
• Para la modificación de cuotas de gastos comunes o la aprobación de cuotas extraordinarias, se requiere la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediante el voto favorable de por lo menos el 51% de la totalidad de las unidades que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.  De no lograse el quorum, el mismo se reduce al 30% (el mínimo requerido para su aprobación en la segunda convocatoria).
• Adicionalmente se contempla que para aprobar la construcción de mejoras adicionales para incorporarse a la propiedad horizontal, se requerirá el 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas.
• Mediante el título VI, se regula todo lo concerniente a la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal.
• Se introduce de manera obligatoria el Fondo para Imprevistos que corresponderá como mínimo al 1% de la totalidad de los ingresos y las cuotas de gastos comunes anuales recaudadas; y restringe su utilización para gastos previsibles y que formen parte del mantenimiento usual y/o normal de la propiedad horizontal.
• El promotor está obligado a pagar una cuota-parte por los bienes anejos que no hayan sido asignados a una unidad inmobiliaria y que sean reserva de éste, una vez se inscriba la venta de todas unidades inmobiliarias, cuota que debe ser determinada en el Reglamento de Copropiedad.
• Cuando se perfeccione la venta del 51% de las unidades inmobiliarias de la propiedad horizontal, los propietarios tendrán derecho a elegir una Junta Directiva que reemplace a los miembros designados por el promotor, y éste deberá hacer entrega de la documentación que se lista en el Artículo 54.
• Se incluyen capítulos nuevos que regulan la figura del Promotor, los Propietarios y Comités, detallando sus obligaciones y derechos.
• Se otorga la posibilidad a los propietarios de ser representados en la Asamblea de Propietarios mediante poder, que podrá ser otorgado de forma electrónica, además de documento físico, público o privado, y que las reuniones se realicen por medios tecnológicos.
• De considerarlo urgente o necesario, se establece que con el voto favorable del 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de sus cuotas, la Asamblea de Propietarios en reunión ordinaria o extraordinaria puede ordenar a la Junta Directiva la designación de un nuevo administrador.
• Se amplía a 20 la cantidad de unidades inmobiliarias para prescindir de la designación de un administrador.
• Entre las funciones del administrador, se establece la obligación de notificar mensualmente a los acreedores hipotecarios de las unidades que mantengan un atraso de 4 meses en el pago de las cuotas de gastos comunes.
• Se modifican las sanciones que puede aplicar la Dirección de Propiedad Horizontal a quienes incumplan las disposiciones de esta Ley y los reglamentos, de US$ 500 hasta un máximo de US$ 5,000.
• En el título de Resolución de Conflictos, se adiciona la facultad de los propietarios de someterse a procesos arbitrales para la solución de sus controversias, y se le otorga la facultad al Órgano Judicial para que pueda crear juzgados especializados para conocer exclusivamente de asuntos de propiedad horizontal.
• Las acciones contra decisiones de la Asamblea de Propietarios, de la Junta Directiva y del administrador prescriben en 3 meses, contados a partir de su publicación, su entrega a los propietarios, o su inscripción en el Registro, cuando aplica.
• Los Miembros de la Junta Directiva o el Administrador que incumplen con las obligaciones previstas en la presente Ley, y su posterior reglamentación; o si incurren en manejo irregular de las cuotas de los propietarios o de los fondos de la propiedad horizontal, quedarán inhabilitados para el cargo de forma temporal o definitiva y su competencia será de la Dirección de Propiedad Horizontal o de las autoridades jurisdiccionales o arbitrales.

Esperamos que esta información le sea de utilidad, y quedamos a sus órdenes en caso de que tengan cualquiera duda o consulta adicional sobre esta nueva ley.

Estamos disponibles en el correo electrónico quijano@quijano.com.