I – Introducción

A finales del mes de octubre del presente año 2020, nuestra Asamblea Nacional aprobó en tercer debate el proyecto de ley que regula el leasing inmobiliario y luego, mediante gaceta oficial del lunes 16 de noviembre de 2020, fue promulgada la Ley 179 de 16 de noviembre de 2020, mejor conocida como la Ley de Leasing Inmobiliario.

Con esta iniciativa el Órgano Ejecutivo espera poder reactivar un sector de la economía que actualmente se encuentra en graves problemas, ya que ha sido impactado comercialmente por los efectos de la Pandemia por Covid-19 y las restricciones sanitarias emitidas por los entes competentes. Así las cosas, con la finalidad de impulsar la reactivación de la construcción de proyectos habitacionales y poniendo a disposición de los interesados un nuevo modelo de financiamiento, se ha sancionado y hecho promulgar la Ley 179 de 16 de noviembre de 2020.

En línea con lo anterior, somos del criterio que el desarrollo de la economía nacional requiere entre otras cosas de un sistema de financiamiento de bienes que fomente la inversión y sea accesible a las empresas y personas naturales panameñas que lo soliciten, en especial a las medianas y pequeñas empresas y el sistema de arrendamiento financiero constituye a nivel mundial un eficiente mecanismo para favorecer la inversión de bienes en estos rubros, por lo cual resultaba oportuno y necesario que Panamá regulara de forma idónea estas operaciones, con todo lo cual, se da el nacimiento de la Ley 179 de 16 de noviembre de 2020 de forma totalmente necesaria.

II – Definición y Aspectos Relevantes

 Ley 179 de 16 de noviembre de 2020, concibe el arrendamiento financiero como la  operación mediante la cual un arrendador financiero, celebra, según indicación del arrendatario financiero, un contrato en virtud del cual este último adquiere el derecho de uso y goce de un bien inmueble mediante el pago de alquileres por un plazo definido, al término del cual el arrendatario puede ejercer una opción de compra del bien inmueble arrendado y las sumas de dinero pagadas en concepto de cánones de arrendamiento bajo esta figura, al final serán aplicadas al precio de compraventa del inmueble, de ahí la denominación de “financiero”.

Esta alternativa, según ha mencionado el Ministro del ramo de Vivienda, está dirigida principalmente a jóvenes que “no están comprando viviendas para echar raíces” y constituye una opción importante para que estos puedan adquirir un bien inmueble sin necesidad de pagar el abono inicial que actualmente requieren las entidades bancarias en Panamá y que por lo general oscila entre el cinco (5) y diez (10) por ciento del valor total del inmueble, lo cual en muchos casos constituye un obstáculo importante para la adquisición de la primera vivienda de muchos panameños.

El contrato de Leasing Inmobiliario, según se concibe en la normativa legal aplicable, es un contrato típico, bilateral, oneroso y formal, ya que el numeral 1 del artículo 7 de la Ley 179, requiere que este tipo de contratos consten por medio escrito.

Adicional, debemos explicar que una de las características más relevantes y que define y diferencia el leasing inmobiliario de un alquiler de bienes inmuebles ordinario y también del contrato de compraventa de inmueble con financiamiento y préstamo hipotecario, es que las sumas pagadas en concepto de cánones de arrendamiento bajo esta figura al final serán aplicadas al precio de compraventa del inmueble.

El numeral 11 del artículo 7 de la Ley 179 de 2020, estipula que el plazo del contrato de arrendamiento no debe ser menor a cinco (5) años.

III – Otras Características

Hasta este punto hemos mencionado algunas de las características mas relevantes de los contratos de leasing inmobiliario, sin embargo, existen otras particularidades importantes establecidas de la Ley 179 de 2020, entre las cuales mencionaremos las siguientes:  las cuales no

• Subrogación: Salvo pacto en contrario, el arrendatario financiero quedará subrogado en los derechos del arrendador financiero frente al constructor y/o terceros (art. 9).

• No Aplica: Ley 93 de 1973 (Ley General de Arrendamientos) y Código Civil (ver art. 15 de Ley 179 de 2020)

• Nulidad: Se prohíbe el arrendamiento financiero de bienes inmuebles previamente gravados o con limitaciones de dominio, salvo el caso en que conste excepción expresa en los términos dispuestos por el artículo 8 de la Ley 179 de 2020.

• Restricción en cuanto a gravámenes: Una vez celebrado el contrato, el arrendador financiero no puede gravar o transferir los bienes objeto de arrendamiento financiero sin el consentimiento escrito del arrendatario. 

• Merito Ejecutivo: Presta merito ejecutivo el contrato de arrendamiento financiero, por lo cual se podrá excitar la vía ejecutiva para cobrar los canones de arrendamiento según lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 179 de 2020.

• Responsabilidad por daños y perjuicios: La Ley establece textualmente que la responsabilidad por daños y perjuicios frente a terceros durante el periodo de arrendamiento es a cargo del arrendatario.

• Ente Rector: La Superintendencia de Bancos de Panamá es el ente rector en materia de arrendamiento financiero de bien inmueble.

IV – Personas que pueden actuar como Arrendadores Financieros

Las personas jurídicas autorizadas según la Ley como arrendadores financieros son los siguientes:

1. Bancos.
2. Empresas Fiduciarias.
3. Empresas Financieras (Ley 7 de 1990 y la Ley 42 de 2001).

No obstante lo anterior, debemos mencionar que los dos primeros están facultados para actuar como arrendadores financieros por imperio de Ley y sin ningún tipo de registro o licencia adicional, pero las empresas comprendidas en el numeral 3 podrán ejercer la actividad de arrendamiento financiero de bienes inmuebles siempre que obtengan la autorización para dicha actividad cumpliendo con las condiciones indicadas en la Ley 179 de 2020 y sus reglamentaciones.

V – Tipos de Leasing Inmobiliario

La Ley 179 de 2020 concibe dos tipos de leasing inmobiliario:

1. Directo: En este, el arrendador financiero actúa en nombre propio como propietario del bien y persona autorizada.
2. Indirecto: La propiedad de un inmueble es transferida a un tercero a título fiduciario quien actúa por mandato de un arrendador financiero indirecto (numeral 4 del artículo 4 de Ley 179 de 2020).

VI – Beneficios del Leasing Inmobiliario en Panamá

Adicional a las definiciones, particularidades y características de esta figura, no podemos dejar de mencionar en este artículo las prerrogativas y/o beneficios plasmados en Ley para hacer mas atractiva esta figura y que la misma cumpla con su cometido al respecto de la reactivación de un sector de la economía, por lo cual explicaremos los siguientes beneficios:

1. Los bienes sujetos a un contrato de leasing inmobiliario no podrán ser secuestrados o embargados por terceros en contra del arrendatario financiero (Se hace viable el levantamiento mediante incidente – artículo 23).
2. ITBMS y gastos deducibles: Los alquileres pagados bajo leasing inmobiliario no serán gravados con el ITBMS, por un periodo de 5 años, contados a partir de la entrada en vigor de la Ley 179 de 2020.
3. Adicional, los gastos son deducibles para el arrendador (gastos de mantenimiento y primas; y para el arrendatario los intereses son deducibles.
4. FECI Fondo Especial de Compensación de Intereses (FECI)”, el cual consiste en el cobro que hace una entidad bancaria o financiera en concepto de sobretasa de 1% anual en préstamos mayores de $5,000, el mismo sigue las siguientes reglas en materia de leasing inmobiliario:

• Exonerado totalmente si la operación se da con fines agropecuarios, vivienda principal, entidades sin fines de lucro y sector público.

• Otros fines: exonerado los 10 primeros años de operación.

• No está exenta cuando la operación se da para la construcción o desarrollo de proyectos inmobiliarios.

• Impuesto de transferencia de Bien Inmueble (ITBI): Exento cuando corresponda a la primera venta y, además estará exonerado de este impuesto, si al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento, el bien inmueble es traspasado al arrendatario o, a un beneficiario sucesorio (no aplica cuando el mismo se traspasa a un tercero al finalizar la operación de arrendamiento financiero de bien inmueble).

VII – Referencias Normativas, Informativas y Bibliográficas

• Ley 179 de 16 de noviembre de 2020.
• Ley 93 de 04 de octubre de 1973.
• Constitución Política de la República de Panamá.
• Texto Único de la Ley 22 de 27 de junio de 2006, ordenado por la Ley 153 de 8 de mayo de 2020.
• Página web – http://infojuridica.procuraduria-admon.gob.pa/
• El Contrato de arrendamiento Financiero en el Derecho Salvadoreño, Autor: Miguel Larrosa Amante, web: 

https://www.academia.edu/35777630/EL_CONTRATO_DE_ARRENDAMIENTO_FINANCIERO_EN_EL_DERECHO_SALVADOREÑO_CONTRATOS_MERCANTILES_MODERNOS.